鄂尔多斯地产崩盘:大量楼盘停工 开发商贱卖豪车

鄂尔多斯地产崩盘:大量楼盘停工 开发商贱卖豪车
2012-10-27 10:05:08　来源: 华夏时报　

    这是一个完整而血迹斑斑的楼市崩盘实例。未曾来过鄂尔多斯的人，曾将这里视为天堂,如今，这里星光骤然黯淡。

今年前三个季度仅完成609亿的财政收入，宣示鄂尔多斯已难以续写多年财政收入平均增幅百分之三四十的传奇。回眸人均GDP逼超香港时的豪情，当地人几乎将骤然而至的大衰退视为耻辱：“一只脱了毛的孔雀还能叫孔雀吗？”

不得已，煤炭再次充当挽救鄂尔多斯颜面的关键棋子，在很多人看来，清脆崩盘的楼市，已成为鄂尔多斯辉煌时代终结的象征。

买楼花，血本无归

黄志田（化名）开出租车3年多，眼睁睁地看着鄂尔多斯的房价往上急蹿，先是康巴什新区，其次是铁西新区，再后来处于偏远方向的东胜东部区域（下称东城）也热闹起来。权衡再三，他怀揣辛苦积攒的15万元，构思起自己的住房梦想——康巴什新区主要是政府公务员居住，铁西新区价格高企，黄志田最后将购房目标瞄向东城。

东胜区往东，虽然新修了宽阔的大道，但当地人仍沿袭故名以“三公里”、“四公里”称呼。这块后开发的区域，在楼市火爆之时起步，悄然间崛起。与铁西新区相比，这里因离火车站较远、偏离未来的城市核心康巴什新区而价格较低。

黄志田最终选择了“东方名苑”，这个2011年只贴出土地使用权证和效果图的项目，与他签了一纸认购协议，收取了他所选房屋总价款三分之一即15万元的首付款。按照约定，最晚2013年交房。黄志田说，当时之所以选择“东方名苑”，最主要的原因是其价格只有5000元/平方米。与该项目一路之隔的“美珠花园”，当时的起步价为6280元/平方米。

这似乎注定成为一曲悲歌。

《华夏时报》记者26日来到这个被简易铁板围圈的工地时发现，这里没有一点动工的迹象，项目所在地的南侧、西侧还有不少住户。一位杨姓女住户告诉记者，前几年他们就被列入拆迁计划，但一直未能拿到拆迁补偿，所以还住在这里。据他们说，开发商根本没有实力开发这个项目，甚至连拆迁补偿款都是拿预先收取的承购户的首付款冲抵。

黄志田说，开发商告诉他，四五百人像他一样在去年5月交钱认购了“东方名苑”的期房，这些面临血本无归的承购户在工地长期不见开工的情况下多次找开发商交涉，开发商均以不同理由拖延。黄志田说，开发商同意给他退房，但告知现在没有钱。

“现在看来，这个项目肯定是建不起来了，我也不盼着他建了。”黄志田无奈地说，因为东胜楼市泡沫破灭，几乎所有楼盘都在降价。而东城开发商普遍实力较弱，该区域楼盘降价幅度更大。东方名苑从当时的5000元/平方米，已经降到4000元/平方米，而如果付五成房款，价格可以降到3000多元/平方米。这样算来，他一年前确定的45万元的总价，已经跌落至30万元左右，他去年所交的15万首付款事实上在楼价下跌中没有了。

如同早期香港和海南楼市泡沫的“楼花”悲剧，鄂尔多斯开始品尝连续多年楼市疯狂后的恶果。

工程完工工资无着落

东方名苑并非东胜的孤案。驱车沿着环城公路行进，两侧均是连绵不断的半拉子工程，或半截才出土，或框架刚成形，众多塔吊停立，工地无人施工。

“这都是胡乱开发后的烂摊子，政府难道不应该承担责任吗？”24日，包头建筑企业“包头建工”工地看护者老何对此表示愤慨。

当天，丁四北（音）等多名甘肃籍农民工找包头建工索要工资，但被告知没有钱，原因是开发商目前拖欠着工资和工程款。丁四北等人承担了东城一处名为“恩德名居”项目的外墙粉刷工程，经过近两个月的工作，他们在一周前完工。因为开发商不付钱，包头建工也无钱支付给农民工，丁四北一群人只得每天待在工地上痴痴地等。

面对讨要工资的农民工，负责工地看守的老何对鄂市的房地产开发“大跃进”非常愤慨：东胜总共才多少人，这些年疯狂建了多少房子，这么多房你们卖给谁，能不出问题吗？

如今大量在建楼盘在寒风中矗立，泡沫已破，建设依旧未停。

丁四北将讨要工资的任务委托给他的老乡，然后和爱人一起被湖北包工头陈新锋送到30多公里外的阿镇的一个安置房工地。这个工地他去年曾工作过，因为缺钱，该项目停工许久，最近才复工。

在陈新锋眼里，这个项目可能是工程款比较有保障的一个，毕竟它是政府工程。不过，他也无法完全宽心，一位同乡接了鄂市扶贫办某安置房工程，完工后竟然也拿不到工程款，最终被迫接受了该项目的配套门面房以抵欠款。

“由此可见资金紧张程度。”陈新锋说，自去年底，随着鄂尔多斯经济的恶化，拖欠农民工工资现象格外普遍。有遇到暂时困难而间歇停发的，更有恶意逃避的。

陈新锋说，他最害怕的就是农民工拿不到钱而采取极端做法。就在几天前，“恩德名居”另一标段的建筑工人，为了讨要工资曾两度爬上塔吊以死相逼。虽然经极力相劝未造成悲剧，但至今，工人们仍未拿到拖欠的工资。

八成停建，将现大量烂尾楼

在老城区东胜以外30多公里远斥巨资建造的康巴什新区，发展多年仍无人气，结果被外媒冠名以“鬼城”，令鄂尔多斯背负众多指责。就在口水声中，鄂尔多斯迅速启动了位于东胜火车站西边区域的开发建设，此谓“铁西新区”。铁西一期、铁西二期，快速地将大片的空地变成建筑工地。不过，这里的人气却并不如人意。

令人咋舌的是，就在这种消费乏力的背景下，一个被指为极度疯狂的铁西三期粉墨登场。据介绍，这是鄂市政府打造百万人口城市战略的一个重要项目。

记者25日专程前往铁西三期的代表“鑫通园区”调查发现，这个总占地2700亩、总建筑面积300多万平方米的大型社区，基本上处于停工状态。当地出租车司机邬先生告诉记者，几栋完成框架结构的住宅楼，自去年底停工后，今年一直没见复工。

“如果经济继续恶化，鑫通园区肯定会成烂尾楼。”邬先生说，如果以长期不复工作为烂尾楼的评价标准，他认为目前鄂市最大的烂尾楼片区有三个：最严重的位于国电厂后面的楼盘，排在次席的即铁西三期的鑫通园区，而“三公里”、“四公里”地段的东城片区排名第三。

鄂尔多斯最大的开发商万正集团销售经理王永胜对本报记者表示，2010、2011年开工但未完工的项目中，八成因缺乏资金未能复工。对于当前的现状，王永胜表示悲观，多家实力不菲的开发商项目都停着，如在北京王府井地段拥有酒店资产、在蒙拥有煤矿的凯创地产的“城市之巅”、正东地产的“正东广场”等。他认为，长期不复工的项目中，极少数幸运者可能会渡过难关，绝大部分恐将成为烂尾楼。

开发商资金短缺催热了豪车抵债。在铁西某楼盘售楼部前，停着十多辆路虎、宝马。据其负责人介绍，这些车是购房者拿来偿还购房欠款的，开发商收下这些车后又转抵给施工方，偿还所欠的材料费或工程款。“为换成现金，施工方最后可能将车低价出手，网上说二三十万买宝马X5，并不是虚言，八九成新的宝马X5也就三四十万，前几天就在我们这里，480万的路虎被一个天津人以330万买走了。”这位负责人说。

房价跌进3000元区间

“房价确实下降了，尤其是东城那片降幅很大！”王永胜说。

据本报记者调查，“恩德名居”项目如今现房售价为3000多元/平方米，而两年前，只有规划还未施工的期房价格就高达5000元/平方米。

一位当地居民告诉记者，在东城，一个名为“集泰新园”的移民安置房项目，现在的实际售价据称已经跌破3000元/平方米，最低成交价只有2700到2800元/平方米。

本报记者调查显示，此前一直硬撑的铁西新区，商品房价格也出现幅度较大的调价。如售价曾高达8000元/平方米的“万正明珠”、“锦泰华府”，目前价格均在6000多元/平方米，如果一次性付款，可享受九折优惠。

在众多楼盘中，“天誉国宝”最为高调，其广告醒目地标注“6.6折”的惊人折扣，这个开盘两年、最高单价达1.5万元/平方米的中高端项目，售价已经跌进万元以内。

从高空坠落的，还有著名的“星河湾”。在东胜通往康巴什的必经之路的中段，星河湾成片的楼房已经建成。星河湾曾被炒得沸沸扬扬，最初标价2.4万/平方米的精装房，受房产泡沫破灭影响，精装变成毛坯，2.4万的高价也一路下行，目前正在按1万元/平方米的价格促销。

鄂市一位要求匿名的政法系统干部向本报记者透露，降价风潮也波及公务员小区。据他介绍，公务员小区当时以4100元/平方米的低价定向出售给公务员，而彼时康巴什同类房平均价格超过5000元/平方米，有的甚至高达六七千。为了获得这种明显的“低价实惠”，他们为此在2010年向政府缴纳了25万到40万不等的首期款。但公务员小区二期因中途停工至今未能交付，而现在该项目已对外销售，其售价仅为3300元/平方米（毛坯），而且不强行搭售停车位。

“事实上，很多楼盘已经出现了腰斩价。只是由于现在购买力差，降价也难以拉动销量，因此开发商表面上不大降价，而实际上，在团购中的真实成交价低得惊人。”前述政法系统干部说，他掌握的内部信息是，只要拿着30万元现金告诉开发商要买房，面积在100平方米以内的房子可以随便挑。

“政府可能不愿意承认楼市崩盘，但房租腰斩、开发商资金链断裂、八成楼盘停工、房价暴跌、建筑工人爬塔吊讨要工钱、大量外来人口逃离……这些都是不争的事实。”上述公务员说。

信宜的房价太高了

信宜的房价是又出外打工者收入来决定的。

信宜的楼价我看也快崩了

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鄂尔多斯．康巴什这是神马地方啊？地产崩盘广州．深圳定过台油

信宜的房价太高了

信宜几时开始降？

上帝啊！让信宜的地产也崩盘吧！

没用的，信宜的楼价不会跌的，因为开发商说政府要收30%的税

太远了管不到

日本当年房价为什么崩盘？总结下来，无外乎几点：炒房投机获利超过正常企业利润，导致大量资源流向房地产领域，加速了泡沫的形成；滥发基础货币（对内）与升值压力（对外）；人口结构发生变化……
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    中国自古崇尚“居安思危”的理念，努力做到在危险还没有到来时，就提前发现问题，将之在萌芽状态就解决掉，以避免在未来某个时刻置身于危险之中。
5 x4 F+ o/ b, v! z$ q    中国楼市会不会崩盘呢？不妨对照一下日本。+ I  ]6 t3 Z. n2 l0 f
    从这几年的情况来看，企业正常经营所获利润，别说能够超过就是接近房地产的也寥寥无几。尤其次贷危机发生后，中国推出了4万亿的救市计划，以此为基础，地方政府推出了18万亿的救市计划，即使剔除重叠的，规模之庞大也足以令世界触目惊心。为了筹集资金，许多地方政府强化了税费征收功能，企业负担加重，原本微薄的利润变得更加微薄。于是，有的老板关掉企业，把钱投入到了房地产领域。; s8 ?: p0 W! r* }8 g. [4 W
    这也正是次贷危机之下，全世界房价下跌，唯独中国房价率先快速上涨的根本原因。由于大量资源流向房地产领域，加速了中国房价的上涨，这种上涨形成的示范效应又吸引更多的资金涌向房地产，资金的持续流入为中国房地产戴上了一个华美的光环，而在这种光环之下，则是一个令人忧虑的前景：如果制造业的基础松动，过于倚重房地产的中国，如何应对未来房地产波动甚至崩盘的隐忧？
5 N( z5 B3 _% N1 @6 z    广场协议签订后，日本政府为了刺激经济发展，货币供应量每年超过10%。信贷投放也持续放大，比如，1991年，日本银行总贷款规模在当年国民生产总值中的占比高达90%，贷款大部分流入房地产领域。8 V- m3 g) Q' X" `  H
    中国在出台经济刺激计划以后，信贷投放加快，仅2009年前9个月新增人民币贷款就高达8.67万亿元。我们无法知道到底有多少资金流向了房地产领域，但我们知道，存量住房几乎被销售一空，“地王”在全国各地一个接一个出现。今年国内主要大城市前三季度土地出让金已经超过2007年全年，上海在今年前9个月卖地收入达652亿元，名列全国第一，北京紧随其后，达571亿元。而2001年至2003年间，中国地方政府的土地出让金收入总额也才9100亿元。
/ A% @" H! X2 W) [# X    再看一下人口因素。日本二战后的人口出生率一度达到33‰，这批婴儿长大成家后形成对住房的强大需求，推动着房价的上涨。但随后，随着经济发展和生活的改善，人口出生率开始大幅下降，这成为加速日本房价崩盘的一个重要推手。
  I" ?1 G, S7 o) K$ h6 v    其实，中国的人口结构也在快速发生变化，只是这种变化被无情忽略了。
! Q$ t8 Y& s1 W    我们不妨看一下媒体报道的具体数据：根据北京市教委发布的统计数据，2000年是小学毕业生人数的高峰年，小升初人数为18万人，到2001年减为17万人，2002年减为15万人，2003年是近年来小学毕业生减幅最大的一年，减为12万人，2004年减至10万人。2005年减至8万多人……如果把这组数据画成曲线图，人们很容易发现未来人口变化的趋势是何等之明显，何等之快速。
$ r" l7 P; d. W* R5 ^% B    当人口结构在十多年后呈现巨变，中国支撑高房价的基础在哪里？我此前说过，当人们的预期发生变化，大量被囤积的房源蜂拥到市场，谁有力量维持高房价泡沫及由此营造出来的虚幻的繁荣？而且，由于快速扩张，中国大城市的承受能力已经到达极限。比如，人均水资源国际公认的警戒线是1000立方米，而上海的人均水资源仅150立方米，北京仅300立方米。当城市遭遇最致命的发展瓶颈，房价还能独立前行吗？毕竟，我们不是生活在童话中。0 H' H' h5 o. q( i! y% V
    房价连年上涨，远远超出了民众的实际购买力，严重恶化了民生，使得许多人把拥有房子这种生活必需品定为人生的终极目标。更重要的是，房地产已经成为消耗公众财富的无底洞。2 r) ~  h: l: j: \/ s* T# X1 J
    既得利益集团拼命渲染房地产发展带来的好处，而对日积月累的隐患只字不提。日本在房地产崩盘后，依靠技术和民富两大基础，尚能跌跌撞撞地在20多年低迷期中坚持下来，中国房价如果真的崩盘，我们能撑多久？别忘了，中国缺少日本当年的两大支柱，民穷与技术落后的现实，注定中国承受房地产崩盘的能力是十分脆弱的。6 y7 ~( `: G' L: G
    这些问题，真的应该冷静思考、认真对待了