买房防忽悠36计 买家付款前需“三思”(转载)

买房前三思：
　　
　　一个人买了一套住房，签合同、付款、办入住，好不容易拿到钥匙，开始计划装修，跟装修人员讨价还价，跑建材市场，完了以后，过了一段时间，看到周围新建的小区，布局更合理，带装修，价钱一样，唉！何必着急买房呢！
　　
　　提醒：以后房子不会大幅上涨，非急需，留着钱买好房子！
　　
　　把买房做为投资想赚钱，难！房子要出租、出售很麻烦，找买家、谈租户，办手续，应交税费，牵涉精力，最后一算帐，赚不了多少钱。
　　
　　提醒：非专业人士，还是打消这个念头！
　　
　　贷款购房很容易，可是得多交利息，保险费、手续费，唉！不容易啊！每月开工资，先得给银行送！今后工作收入稳定吗？
　　
　　提醒：要贷款购房，用搜房网计算器算算吧。

　　选房十条建议：
　　
　　要买房之前，请您一定找一个、两个有买房经历的人去聊天，弄清购房程序，吸取别人的经验教训。
　　
　　提醒：前车之鉴，后事之师也！
　　
　　当代开发商做广告讲概念，讲炒作，这些艺术化的东西不要把你诱惑。
　　
　　提醒：不看广告，看实际！
　　
　　比较开发项目，请你先去考察项目周围环境（人文、绿化、空气、交通道路）和配套设施（超市、学校、公园等）还要看开发商的业绩。
　　
　　提醒：众多项目一一比较，环境很重要，不要轻下结论！
　　
　　项目本身要看小区内规划方案（容积率、绿地率、泊车位、区内公共设施等）、房屋户型布局、使用率、通风、采光、层次等等。
　　
　　提醒：详细考察，百年大计呀！
　　
　　选定项目后，看看先期入住的，感觉怎样？他们最有发言权。看看物业管理怎么样，有业主委员会的小区总归算成熟一点！
　　
　　提醒：事实胜于雄辩。要居住舒心，五分在房子，五分在管理。
　　
　　项目五证要审查，重点是《销售许可证》，一定弄清许可证销售范围。
　　
　　提醒：一定详查其小区规划审定方案，对于商品房小区，《规划审定方案》是小区规划的法律依据呀！
　　
　　关于“售房合同”、“贷款协议”要一字一句详细研读，虽然现在还不可更改，不能签补充协议，但切勿囫囵吞枣，马马虎虎。
　　
　　提醒：牵涉到自己的利益，心里一定要有数！
　　
　　反复谈判不可少，选择房子、售价、装修、交房等条件是可以谈出来的！
　　
　　提醒：要有信心从售楼小姐谈到总经理。有耐心的购房人，会有回报的！
　　
　　各项手续要亲自办理，事事亲躬，方知其中深浅。现在，其实很多事情（合同、贷款、保险、房产证）并不难办！
　　
　　提醒：上当受骗，有时是自己选择的！
　　
　　一切决定了，签合同交钱要注意。签谁的名，办谁的证很重要。一定要想好。
　　
　　提醒：房屋权属问题，上学问题，转让问题很重要！

买房后六条注意事项：
　　
　　详细查阅业主的相关权利和义务，鉴定物业服务合同，心态平和做业主。
　　
　　提醒：市场经济有费用才有服务，只是二者要对等！
　　
　　入住之前要验房，大小问题要细查，重点：墙面垂直、门窗密封、上下水通畅、地面平整，电线设备整齐，线路不漏电、管道预留正确。先解决问题再装修。
　　
　　提醒：一开始装修更改，就没处说理啦！
　　
　　装修洽谈不麻烦，多出方案多比较，挑选正规装修队，签定合同别忘记。经济实用、售后服务要记牢。
　　
　　提醒：装修的事，不提也罢！只是别苛求绝对完美。
　　
　　装修环保很重要，施工过程严把关。
　　
　　提醒：完工之后多通风，有害气体要放完，再选吉日把家搬！
　　
　　业主委员会是权利机构，大家的事只有大家团结起来办。提醒：事不关己，高高挂起，不对！
　　
　　交朋友建立好邻里，开开心心过日子！

专家教您挑选二手房八大高招做精明“淘金者”
　　
　　第一招：地理位置是关键
　　
　　地段好坏决定房屋的未来升值潜力。对于购买二手房纯居住人群来说，可以尽量选择那些离车站、地铁较近，周边商业氛围较完善区域买房，这样不但上、下班较便利而且买菜、购物等也会十分方便。对于购买二手房长期投资人群而言，最好选择在商圈成熟、地段较好、交通便利区域买房，因为随着商圈的不断成熟其二手房价值也会充分体现出来，同时如果房屋业主以租带售的话，其投资回报收益也将较为可观。
　　
　　第二招：房屋质量看周详
　　
　　房屋质量是买房时十分重要的一个考核因素。就目前北京二手房市场而言，80年代的二手房普遍较多，由于这些二手房年代建成较久，使用时间较长因此可能存在管线老化或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板经常渗水、防水防火性能较差等状况发生，因此购房者在选购二手房时应当注意这些因素的存在。
　　
　　第三招：户型面积要选好
　　
　　80年代期间的二手房普遍户型面积较小且通风采光也有其局限性，而90年代以后建成的房屋户型开始逐渐合理化。因此，购房者在购买二手房时要尽量选择自己更看中的那一方面，如首次置业者可以选择那些户型小、总价相对较低的二手房过渡;而白领、上班族则可以购买那些户型相对较宽敞的二手房。
　　
　　第四招：房屋产权验仔细
　　
　　在二手房交易过程中经常会出现因产权不清导致的纠纷，因此了解清楚房屋产权状况是十分必要的。首先，弄清楚产权证上的房主与卖房人是否为同一个人并要求卖方提供合法证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。其次，确认产权证所标注的面积与实际面积是否相符，向有关房产管理部门查验所购房屋产权来源与其合法性。第三，确认产权的完整性，查验房屋有无债务负担，有无房产抵押，包括私下抵押、共有人等等。当购房者仔细验明所购房屋产权性质之后方可安全购买，以免日后发生纠纷。
　　
　　
　　第五招：装修结构弄清楚
　　
　　二手房大都带装修，对于购买后立即入住的购房者来说着实可以节省一笔不小的装修开支。但是对于想要重新装修的购房者来说，就要将其最初购买时的装修情况弄清楚，已经装修过的地方是不是需要全部打掉，最好了解其住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，也好便于重新装修。
　　
　　第六招：屋内配置细查看
　　
　　购买二手房时，屋内的部分配置(沙发、衣柜、空调、床、油燃机、燃气灶、热水器、电话等)，通常情况下业主都会折价或半卖半送给购房者。这时购房者切不可贪图小利，一定要仔细查看这些物品是否能用，再考虑购买与否。
　　
　　第七招：物业杂费看真切
　　
　　算算居住费用水、电、气的价格，观察这些费用如何收取是上门代收还是自己去缴，三表是否出户。看看所购买房屋的物业管理费收取标准是多少;小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心;小区绿化工作如何;了解物业管理公司提供哪些服务。同时，自驾车族还要查看其车位的费用。如果是高层塔楼还需观察电梯的品牌、速度及管理方式，如何收费等，将这些杂七杂八的费用搞清楚才能够安心购买。
　　
　　第八招：探访邻里和睦否
　　
　　邻里之间是否和睦关系到购房者日后的居住生活状态，好的邻居会让你生活愉快。通过衣着和生活规律判断在此居住人们的社会层次，拜访楼上、楼下、左左、右右的邻居，了解他们在此居住是否顺心。这样，不但能够提前与邻里之间打好基础以便日后好相处，同时亦能知晓购房者所购买房屋的整体居住氛围与自身需求是否相符。

目前，楼市调控加剧，房屋买卖纠纷激增。笔者最近代理的一个房屋买卖纠纷案件具有典型意义。王某将房屋出售给葛某，签订合同后买方付款，但没有办理过户手续。此后几天房价上涨，王某表示房子不卖了，双方协商未果，葛某起诉到法院，要求王某退还房款并赔偿购买同等地段同等房屋的差价。
　　
　　　　类似纠纷究其原因，一方面是由于房屋价格波动引起的诚信危机，另一方面是由于纠纷双方对于可得利益损失的认定难以达成共识。任何房屋买卖合同签订后随着时间的推移，情境发生了变化，当事双方的初衷也会有所变化，为了维护自己的经济利益，有人选择违约，有人选择寻找合同瑕疵主张合同无效或撤销，无论怎样，都与另一方意愿相悖，导致纠纷产生。在处理房屋买卖纠纷的过程中，势必要对损失的范围进行确定，对于是否要求可得利益损失，在司法实践中，大致有以下几种情况。
　　
　　　　一是房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约导致另一方订立房屋买卖合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，守约方损失包括直接损失(即付出的房款、中介费、利息等)和房屋差价等可得利益损失，违约方应当予以赔偿。在认定可得利益损失时应综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、违约方签订合同时能够预见或应当预见到其违约可能给守约方造成的因房屋价值变动而产生的损失以及守约方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。
　　
　　　　可得利益损失主要是房屋差价损失，是指合同约定价格与房屋现在市场价之间的差额。实践中可以委托具有评估资质的专业机构进行评估或者比照最相类似的房屋(同幢相同楼层及房型、相邻幢同楼层及房型、相同区域内房屋)市场交易价格，与买卖合同约定价格之差确定房屋差价损失，但合同另有约定或当事人事后能够协商确定的除外。认定房屋差价损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、合同解除之日、评估之日以及审理中房屋的涨跌情况等予以合理确定。
　　
　　　　二是出卖人的违约行为符合合同约定或法定解除条件，但合同不存在法律上或事实上履行不能的情形，双方可以继续履行，此时应根据双方合同约定的违约条款处理，由违约方承担违约责任，此种情况下，如果守约方提出解除合同的，其应按照合同约定的违约条款获得赔偿，守约方如果此时提出要求赔偿房屋差价等可得利益损失的，超出了合同约定的范围，不应得到法律的支持。
　　
　　　　三是房屋买卖合同被确认无效或被撤销，当事人有损失的，按当事人的过错程度予以分担。我国合同法第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。在房屋买卖合同被确认无效或者撤销的情况下，当事人一方主张赔偿合同履行的房屋差价等可得利益损失的，笔者认为此时可得利益不存在，当事人没有索赔的法律依据，不应得到法律的支持。如果一方当事人存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、伪造授权书等恶意行为致使合同无效或被撤销的，另一方要求赔偿房屋差价等实际损失的，应结合案件具体情况，根据房屋买卖合同是否实际履行、买受人支付购房款的数额、出卖人是否已将房屋交付使用等因素，综合判断予以确定，但以合同实际履行时的可得利益额为限。

甘长......谁看...

在存钱

无钱存   

学到野咧。不过我应该麻需要买房咧。

李仔 发表于 2011-4-7 22:11
甘长......谁看...

准备买房的自然会看

冇钱买 路过

学到野咧。#av%142

学习了。