网络新名词 “楼市‘僵尸’”？

来源：腾讯网

    喂养的楼市“僵尸”正在吼叫

在经济学叙述中，“僵尸经济”并不是一个突兀的新词，而是有多方面的渊源。“僵尸经济”这种说法的广泛流行，和1991年日本房地产泡沫破裂之后的经济表现高度相关。

青年经济学者温克坚分析认为，由于日本大企业财团在产业、地产、金融和政界高度的相互纠缠，使得信贷资金长期被少数低效的企业集团所占据，形成某种顽固的既得利益结构，使得要素配置不完全遵循市场规则，日本房地产泡沫破裂之后，大量债务沉淀在经济体中，市场没有被清空，众多没有利润的企业依然存续，形成了某种僵尸一般的存在。

而另外一方面，日本央行把利率长期维持在很低水平，给了这些债务缠身的企业喘息的空间，形成了某种喂养僵尸的机制。日本的产业优势固然赢得了全世界的尊敬，但日本经济体内的这种僵尸形成和僵尸喂养机制，使得日本经济长期陷入低增长的困境。

和日本相比，中国经济体内的僵尸形成和喂养机制，显然有过之而无不及。中国房地产的不景气已是路人皆知的事了，根据国家统计局的数据显示，今年1-11月份，商品房销售面积同比下降8.2%。商品房的销售额下降了 7.8%。

瑞银证券最新发布的中国经济评论报告指出，虽然市场关注的焦点集中在受APEC会议拖累而表现疲弱的工业生产上，但房地产活动下滑更值得重视。房地产下滑仍是明年经济增长主要拖累。

从1998年朱政府推动住房制度改革以来，大量的土地资源推向市场，大量的房地产企业涌现出来，房地产在整个国民经济中的比例和重要性逐年递增，到2012年，房地产以及相关行业在GDP中的比重占到了 18%左右，土地出让金和相关税费占财政收入总额的40%， 在胡润富豪排行榜榜单上，和房地产相关的富豪往往占据其半壁江山。

然而在过去经济快速增长过程中，财政主要进入了投资领域，欠下了巨额的债务：第一，大量地投资恶化了环境，欠了环境债；第二，没有健全医疗养老体系，欠了人口债，第三，也是最重要的，财富分配不平等带来的社会基本矛盾恶化债，在这样的局势之下，未来财政支出只能是继续膨胀。

在疯狂的投资之后，房地产的供需关系从供不应求到供过于求。这使得依靠房地产实现财政收入的模式受到了挑战。

青年经济学者温克坚表示，现在的房地产已变成一个“涂脂抹粉”的僵尸。垄断封闭的金融体系，大量低效的国有企业，都是最典型的僵尸形态，错配和耗费了大量的资源。

过去数年，虽然官方GDP增长数据依旧保持在8%左右的高位，但由于经济改革停滞，既得利益结构固化，经济体内部的僵尸机制日益强大，而发展动力逐渐衰减，只能靠不断透支未来的金融资源来喂养僵尸。

这种后果最重要的体现在地方政府债务和银行资产质量上。根据官方公开消息，根据小口径统计的政府债务估算在24万亿左右，这其中主要是2008以来，作为积极财政政策必然后果的地方政府融资平台债务。行政监管机构，包括财政部、央行和银监会虽然多次要求清理地方政府债务，严格约束借新还旧，但事实上由于政治机制问题，金融机构不得不迁就地方政府的诉求。

即便分五年偿还，每年四万亿，可是，房地产高潮的2013年，土地出让金是3.9万亿，可想而知，未来土地供给 (形成房屋供给)和房屋需求恶化的局势将是非常严重，需要记得这种恶化是在房屋已经过剩情形之下形成的。

银行资产质量一直蒙受阴影之中，这其中既包括了地方政府融资平台的大量借款，也包括了央企的大量借款， 还有银行在房地产市场中的风险敞口。这些阴影之下，从2005年以来的银行金融体系改革成果，可能前功尽弃，重蹈覆辙。中国经济完全可能重演日本“失落的十年”的悲剧。

而现在“卖地”也无法支持政府的财政支出，据官方数据，1-11月累计，全国财政收入129595亿元，全国财政支出126308亿元，盈余3287亿元。政府过度依赖土地财政已经基本无法平衡收支了。

而财政支出的惯性难以刹车，可房地产过剩的情况下就带来了一个矛盾，如何解决财政的要求？

知名经济学家如松认为，第一是加税。最近两次提升燃油税，未来一定会开征房地产税，这是没办法的事情，增加了房屋的持有成本， 成本上升相当于购买力再次下降；

第二，降价推地。实际上就和现在的国际原油市场一样的道理，如果和平时期，可以缩减一部分，可是现在IS正在攻城略地，财政是绝不能缩减的，油价越低，越得增产原油弥补财政的需要，这就是所谓的“囚徒困境”，欧亚的局势越来越紧张，谁也不敢大规模收缩财政支出，既然财政不能收缩，就只能以量补价。

第三，政府部门减工资，特别是公检法等权力系统，因为他们的账面收入或帐外收入相对较高。

这些因素就将继续增大供给，收缩需求，恶化供需关系。

为此，央妈出动，完全放开限购，放开限购，放宽限贷，降息等一轮救市动作，这轮救市就是为了卖地，因为地方债务、国企债务都要卖地，这就决定政府必须救市形成一个房屋成交的高潮，救市的结果是放大了未来房屋的供给量。

数据显示，在10月份全国商品房成交创下年内新高之后，11月，商品房销售面积和销售额双双刷新2014年单月纪录。

但是三四线和很大部分二线城市已经严重过剩，估计卖地是比较困难的，上述十大城市不过是让很多人表面感觉供需还没有严重恶化，燃起地产商的拿地热情而已。

地产商的拿地热情有助于这些城市走向供需恶化的境地，背后依旧是地方政府对土地出让金的渴望，也是对财政收入的渴望。所以，财政将让房价走到绝望的境地，最终推下悬崖。

什么会带来信心的崩溃？这是房地产山呼海啸般下跌的黑天鹅。

如松表示，本轮救市，可以说是最近这些年来力度最大的，几乎撤去所有的遮羞布赤裸裸地救市，可是，上月的财政依旧是总体赤字的2000多亿，未来，如果继续连续两三个月持续赤字，被逼迫大量开征房地产税，这会在让所有房屋持有人彻底丧失幻想；如果救市都不能让房地产市场形成高潮，不能带动房价的上升，所有的房地产市场参与者就会绝望，悲剧都是如此发生的。

所谓的黑天鹅，其实很简单，就是供需平衡被打破以后，成本继续上升带来的信心崩溃。

温克坚认为，对僵尸意象的反复渲染似乎让人恐慌，但其实最终胜出的还是历史趋势。经济发展是人类行为的结果，而人类行为具有很高的创造力。面对危机前景，人类有更强烈的动力推动创新。

反应在经济体层面，最近这些年，虽然经济改革基本停滞，但经济体自身驱动的演变和创新，还是极大地提高了经济效率。无论是从创富冲动、信息流通、企业家精神、技术进步，等等，都促使中国经济可能正在向创新驱动模式转移。

楼市泡沫的破裂不会是毁灭性的，更广泛的经济危机也不会是世界末日，这些只是构成了经济体一场迟到的调整所必要的压力。而危机其实是杀死僵尸的必要过程，只有经济体内喂养僵尸的这种游戏的破产，经济发展才会迎来新的动能，楼市才会恢复活力。

沙发，，，，，

{:soso__10169062262133571330_1:}捞捞分先