房价有多少下跌空间:降三成地产商仍保本

来源：第一财经日报

   房价有多少下跌空间？
　　艾经纬
　　当解除限购也只能昙花一现时，当北京的房价也扛不住时，房地产市场的转折点显然已是很明了。
　　房价会跌多少呢？这很难说，但也可以从地产商的行为中管窥一斑。
　　第一步：地产商的容忍度
　　房价会跌多少，其实第一步应该着眼于地产商能降多少，毕竟地产商还是掌握着相当大的主动权。第一财经日报《财商》发现，前期几份上市公司公告以及近期的半年报泄露了地产商的容忍度。
　　5月下旬，上市公司中天城投在再融资说明公告中，对于房价变动对项目效益进行了测算。
　　中天城投假设一项目最终销售均价在正负15%范围内变化时，测算的结果是，当金融中心项目销售均价下降15%时，项目整体销售净利率为10.83%，仍可实现盈利；当项目销售均价下降32.93%时，项目仍能实现盈亏平衡。
　　类似的还有莱茵置业，该公司对旗下的枫郡项目进行了可行性研究报告，其项目类型主要为住宅，预测的住宅平均销售价格为10314元/平方米。测算结果显示，当项目销售均价下降15%时，项目整体销售净利率为6.39%，仍可实现盈利，当项目销售均价下降23.22%时，项目将达到盈亏平衡。
　　也就是说，一般地产商的降价容忍幅度在15%~30%，保本是最起码的。
　　但需要说明的是，项目效益测算是动态的，是预计售价变动对利润的影响，涉及两个方面：成本和售价。从成本来讲，主要包括土地成本、建安成本等，但是具体到不同的地产项目来说，各个成本环节都不一致，回款情况也难以把控，再加上项目之间的价格受到地段、设计等方面影响，也会存在差异。
　　当然，不同的地产商市场策略不一样，有些希望周转率高，因而低毛利出手也是很有可能的，笔者曾看到某大型地产商内部关于楼盘毛利率的测算和实际统计报告，有些楼盘毛利率甚至不足1%，很让人惊讶，比卖白菜还要低得多。
　　所以，鉴于各家地产商具体情况，降价容忍各有差异。
　　根据国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院[微博]的研究报告，2013年，沪深及内地在港上市的房地产公司毛利率均值分别为34.54%、33.27%。也就是说，在保持盈亏平衡前提下，地产商平均降价三成还是能勉强挺过去的。
　　此外，根据巴克莱银行的研究报告，国内大型地产商的净利润率在14%左右。
　　第二步：资金链的压迫
　　上述是地产商在遭遇市场寒冬时，所能主动接受的降价范围，但现实中，很多中小地产商已经挺不住了，这时也就不是你愿不愿意降价的问题，而是必须得降的问题，而且为了保证现金流，割肉都上演了。
　　就地区而言，2014年4月杭州超过20个楼盘降价，这股降价潮已冲击到别墅等高端物业，某400平方米的单体别墅总价目前只要300万元，较于此前售价，相当于打了对折。
　　还有个典型的地区，2014年6月根据新浪乐居的统计，广州番禺在售楼盘数量为55个，降价盘占据近三成，有17个之多。
　　在价格“大跳水”的名单中，最让人咋舌的当数全国总价地王项目亚运城。端午小长假，亚运城山海湾推出70余套特价单位，报价9800~1.25万元/平方米。
　　另一个赚足眼球的楼盘则是华南板块的万科欧泊，房价一跌跌回2012年。端午假期前一个周末，该盘推出B5栋新货，报价1.5万~1.6万元/平方米，与3、4月的开盘价相比，足足降了5000~6000元/平方米。
　　以地产商为例，雅居乐应该是最惨的。雅居乐在2010年以5.25亿拿下佛山一商住用地，楼面地价高达7121元/平方米，成为当年区域单价“地王”。2014年5月，雅居乐佛山地王项目对外销售资料显示，以9字头的售价对外出售，甚至部分特价单位仅8000多元/平方米，相比去年最高的价位几乎折一半。此外，雅居乐位于常州、成都等多地的项目也出现大幅度的降价。
　　对于房价会跌多少，笔者没能找到一个好的研究方法，而且房价各城市之间差异较大，也没有很好的衡量指标，单纯看70个大中城市新建商品住宅价格指数的话，老百姓肯定又要笑话的，统计指数离现实太遥远了。
　　有些投行预测了，我们看看。渣打银行[微博]中国首席经济学家王志浩2014年6月表示，估计会有一些城市出现硬着陆，像温州或者是鄂尔多斯那样，房价跌50%以上，估计有10~20个城市会发生这种情况。
　　再看下海外，当年*本泡沫经济造成房价下跌，*本上世纪50年代以后房价一直上涨，而上世纪90年代泡沫破裂之后下降幅度超过60%，甚至很多房子价格下跌90%；美国次贷危机的前期，房价也一直涨，危机爆发后大幅下降40%多。
　　

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你懂吗？卖3000的放跌3成肯定亏了，卖30000的楼跌6成还会赚。

降一半还有赚。