七、信宜：买卖二手房，卖家收了首付办了过户，买家却拒付尾款了······
案情回放 原告曾某拥有信宜市某花园B幢501房的所有权，并于2014年3月3日办理了产权登记。2017年1月16日，经中介公司介绍，原告曾某与被告徐某签订《二手房屋买卖合同》，将该房屋及一个摩托车位的使用权卖给被告。双方约定交易总价款59.9万元，被告需在签订合同当天支付首期购房款31.9万元（含已付定金2万元），于领到新不动产证两个月内通过银行按揭方式支付尾款28万元，否则需按日1‰计付违约金。签订合同当日，被告依约支付首期31.9万元，并于2017年4月15日搬进该房居住。 同年8月8日，双方顺利办理了过户手续，被告依法取得证号为粤（2017）信宜市不动产权第0001XX1号的不动产权证。2017年10月8日，第二期款项支付期限届满，被告却拒付尾款。原告反复催讨无果，遂于2017年11月2日诉至信宜法院，请求被告立即付清尾款28万元并按月利率20‰从2017年10月8日起计付违约金给原告。 被告有话说 被告徐某辩称，其虽已取得新的不动产权证，但去银行办理按揭贷款时却被告知，房屋所属的土地已被茂南区法院查封而无法办理。根据合同约定，原告需保证房屋产权无查封，可办理贷款申请，且尾款28万元的交付方式为通过银行按揭方式支付。原告在签订合同前，没有如实告知房屋所属的土地被查封的事实，致其无法办理房产按揭，故尾款未能如期支付的过错不在于被告，仅同意在10年内付清尾款或在原告赔偿相应损失的前提下解除合同。原告认为该权属瑕疵非因其过错所致，双方协商未果，因而成讼。 谁来“埋单” 引发本案房产买卖合同履行障碍的，是房产所属土地被其他法院查封所致。双方的争议焦点为该履行障碍应由谁“埋单”。经法院审理查明，案涉房产所属小区的土地使用权登记在高州市某居乐房地产有限公司名下，因陈某杰与朱某南、李某的民间借贷纠纷案，被茂南区人民法院予以查封，查封期限自2016年9月3日至2019年9月3日。即房屋所属土地被封系因案外人纠纷所致，该履行障碍显然不可归责于双方当事人。 裁判者说 信宜法院经审理认为，被告将买来的房屋办理抵押贷款，仅是一种筹款方式，该筹款方式的无法实现，并不足以排除合同的继续履行，故被告并不能因此拒绝承担应负的付款义务。综合原告如约交付房屋并办理了过户手续，已履行完毕出卖方的合同义务，被告付清首笔购房款31.9万元，亦已大部分履行买受方的合同义务，且案涉合同履行障碍非因双方过错所致，在双方既未约定解除条件，又未达成一致意见及无法定解除原由的情形下，本案买卖合同应继续履行。对于余下的28万元，合同约定是在领到新的不动产权证后两个月内支付的，被告仍应按约定履行。关于违约金的问题，原告现行主张的利率既未超出双方合同约定，又未超出法律关于民间借贷利率的最高保护上限，故应予支持。但考虑到因案外人的原因造成被告暂时无法办理按揭贷款的事实，根据民事活动的公平原则，应适当给予被告筹款的宽限期。综上，法院最终判令被告徐某于判决生效之日起二十日内付清尾款28万元及按月利率20‰从判决生效之日起计付违约金至付清款之日止给原告。 经过承办法官的一番释法辩理，被告在领到判决书后及时付清了尾款28万元。至此，本案当事人的纠纷全部解决，真正做到案结事了。 法官释法 近年来，随着发达城市房地产市场发展空间的日益饱和，信宜本地房地产市场逐步崛起，房屋交易活动日益频繁，信宜法院房屋买卖合同纠纷案件呈持续增长态势。房屋买卖双方一般在合同中约定尾款以银行按揭方式支付。但在合同履行过程中，会因这样那样的原因引发合同履行障碍。如本案中，房产已顺利过户给买受人，却中途跑出了因案外人纠纷致房产所属土地被查封的“拦路虎”，买受人无法通过按揭方式筹款及时付清尾款。前事不忘后事之师，为避免这种情况，买卖双方应在合同中明确约定不能办理按揭贷款时的补救方式，以免发生纠纷引致损失。 来源：广东省信宜市人民法院 |
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