关于《茂名市物业服务收费管理实施细则》的部门解读
按照《茂名市人民政府办公室关于进一步做好政策解读及决策预公开工作的通知》要求，我局对修订后的《茂名市物业服务收费管理实施细则》（以下简称“《实施细则》”）解读如下：
一、修订背景
为使物业服务收费适应新形势下物业服务的需要，满足市民日益增长的人文居住环境需求，适应当下经济发展要求，在国家、省有关物业管理法律法规和规范性文件不断优化完善的情况下，我局根据《中华人民共和国民法典》、《物业服务收费管理办法》、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》等法律、法规及规定，牵头市住房城乡建设局对茂价〔2012〕347号文进行修订。
二、修订依据
1.《中华人民共和国民法典》；
2.《中华人民共和国价格法》；
3.《物业服务收费管理办法》；
4.《广东省物业管理条例》；
5.《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》。
三、主要修订内容
（一）《实施细则》第七条明确了实行政府指导价的情形和实行市场调节价情形。
（二）《实施细则》第九条、第十条增加了普通住宅调整物业服务收费标准的要求和程序，避免物业服务人单方面主导物业费调整。
（三）《实施细则》第十二条明确了实行包干制的物业服务收费，不含公用水电费用。
（四）《实施细则》第十五条通过列举方式明确了公共水电费用分摊的标准以及方式，避免物业服务人与业主因分摊范围和方式约定不明产生分歧。同时删除了“实行政府指导价物业管理区域的公共水电费用分摊后，每平方的物业服务收费金额不得超过对应等级政府指导价的最高限价”的条款。
（五）《实施细则》第十七条明确了“法定产权面积”为“建筑面积”。
（六）《实施细则》第二十一条明确了垃圾和余泥渣土清运费实行市场调节价。
（七）《实施细则》第二十二条明确了实行小区出入证管理的，物业服务人应当免费为每户业主配置一定数量出入证。
（八）《实施细则》第二十四条明确了物业管理区域内的机动车停放服务收费实行市场调节价，停车场经营者已收取机动车停放服务费的，不得重复收取车位物业服务费。
（九）《实施细则》更新了《茂名市住宅物业管理服务等级标准》，方便业主实施监督，更加有利于我市物业服务行业规范发展和保障业主合法权益。
四、实施后的影响
（一）《实施细则》厘清了物业服务收费和公用水电分摊费用的概念，减少并缓解业主与物业服务人之间的分歧。
（二）《实施细则》的出台有利于新建物业提高环境建设标准，提升居住环境的舒适性和智能化，带动房地产行业发展。
（三）本《实施细则》施行前已签订物业服务合同的，按约定的物业服务等级及收费标准执行。续签物业服务合同和新建物业的物业服务收费按本《实施细则》执行。
《实施细则》自2024年5月1日起执行，有效期五年。
关于《茂名市物业服务收费管理实施细则》的媒体解读
新修订的《茂名市物业服务收费管理实施细则》（以下简称《实施细则》）将于今年5月1日起施行。《实施细则》共32条，分别就物业服务收费管理形式和管理范围、茂名市住宅物业管理服务等级标准、调整物业服务收费标准的要求和程序、物业管理区域内公共水电分摊的方式以及公示要求、物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收、物业管理区域内停车服务收费等方面作出了明确规定。
一、物业服务收费管理形式和管理范围发生了变化
明确“保障性住房物业服务收费、普通住宅（含业主自有产权车位、车库）前期物业服务收费”实行政府指导价；“别墅、业主大会成立之后的普通住宅（含业主自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费”实行市场调节价。明确实行包干制的物业服务收费，不含公共水电费用。明确垃圾和余泥渣土清运费实行市场调节价。明确装修保证金（押金）由物业服务人与业主按照有关保证金的法律、法规规定执行。明确实行小区出入证管理的，物业服务人应当免费为每户业主配置一定数量出入证。
二、重新核定了《茂名市住宅物业管理服务等级标准》
新核定的《茂名市住宅物业管理服务等级标准》，充分考虑我市高端住宅和普通住宅物业服务现实情况和市场需求，方便业主实施监督，更加有利于我市物业服务行业规范发展和保障业主合法权益。
三、增加了调整物业服务收费标准的要求和程序
针对近年来住宅小区调整物业服务收费标准时纠纷较多的问题，根据《中华人民共和国民法典》、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）的相关规定，增加了普通住宅调整物业服务收费标准的要求和程序，避免物业服务人单方面主导物业费调整过程。
四、明确了物业管理区域内公共水电费用分摊的方式以及公示要求
修订后的《实施细则》通过列举方式明确了公共水电费用分摊的标准以及方式，避免物业服务人与业主因分摊范围和方式约定不明产生分歧。同时删除了“实行政府指导价物业管理区域的公共水电费用分摊后，每平方的物业服务收费金额不得超过对应等级政府指导价的最高限价”的条款。同时，要求物业服务人应当每月将水电损耗、分摊方式、分摊实际发生数等信息在物业管理区域显著位置向各用户公示。
五、明确了物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收
现实中，业主对“法定产权面积”的理解产生误解，仅按车位的使用面积而非车位建筑面积交纳车位物业服务费，导致产生较多纠纷。修订后的《实施细则》明确了“法定产权面积”为“建筑面积”。
六、明确了物业管理区域内停车服务收费的规定
明确了物业管理区域内的机动车停放服务收费实行市场调节价，具体收费标准由物业服务人、停车服务企业等停车场经营者与业主或使用人通过合同或其他方式约定。停车场经营者已收取机动车停放服务费的，不得重复收取车位物业服务费。
关于《茂名市物业服务收费管理实施细则》的专家解读
随着《中华人民共和国民法典》等上位法不断完善，为更好的落实上位法新精神，满足新形势下人民群众对物业服务的新需求，贯彻以人民为中心的发展思想，同时也为了更好规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务人的合法权益，促进物业服务行业健康发展，对《茂名市物业服务收费管理实施细则》（以下简称“《实施细则》”）进行修订很有必要，也是符合目前法律法规规定。
一、修订思路
《实施细则》定位于对上位法《物业服务收费管理办法》的补充性规定，重在细化和补充完善上位法有关规定，配套《茂名市物业管理办法（试行）》施行情况，注重以问题为导向，聚焦物业服务收费热点难点痛点堵点，对物业服务收费范围、计费方式、收费内容等进行具体规定，力求解决实际问题，增强立法的针对性、适用性、可操作性。
二、主要修订内容
（一）物业服务人及其义务
1.《实施细则》将“物业服务企业”的表述修改为“物业服务人”，并明确“物业服务人”包括物业服务企业和其他管理人，符合现行法律规定。
2.《实施细则》明确垃圾和余泥渣土清运费实行市场调节价；明确装修保证金（押金）由物业服务人与业主按照有关保证金的法律、法规规定执行；明确实行小区出入证管理的，物业服务人应当免费为每户业主配置一定数量出入证。
3.《实施细则》明确物业管理区域内机动车停放服务收费实行市场调节价，具体收费标准由物业服务人、停车服务企业等停车场经营者与业主或使用人通过合同或其他方式约定。停车场经营者已收取机动车停放服务费的，物业服务人不得重复收取车位物业服务费。
（二）选聘物业服务人和调整物业服务收费标准的要求和程序
由于广东省已取消政府指导价范围内物业服务收费标准备案管理，因此，针对近年来住宅小区调整物业服务收费标准时纠纷较多的问题，《实施细则》增加了普通住宅调整物业服务收费标准的要求和程序，把住宅区物业费是否调整的决定权交给了多数业主，避免物业服务人单方面主导物业费调整过程；规定前期物业服务必须通过法定程序选聘物业服务人。
（三）物业管理区域内公共水电费用分摊
根据包干制和酬金制的构成以及支付方式不同，《实施细则》规定实行包干制的物业服务收费的，不含公共水电费用。目前我国规范城镇供水供电收费的原则是终端使用者付费，因此公共照明等公共设施所产生的电费应当由最终使用者即全体业主进行合理承担。
（四）车位物业服务收费计收标准
《实施细则》明确车位的“法定产权面积”为“建筑面积”，车位的物业服务收费按车位的数量或车位的建筑面积计收，有利于避免矛盾纠纷产生。
（五）重新核定了《茂名市住宅物业管理服务等级标准》
新核定的《茂名市住宅物业管理服务等级标准》，充分考虑我市高端住宅和普通住宅物业服务现实情况和市场需求，进一步体现了服务品质，细化了服务内容，方便业主实施监督，更加有利于我市物业服务行业规范发展和保障业主合法权益。
三、实施后的社会效果
《实施细则》既领会上位法的规定和政策精神，又结合我市实际情况，有地方立法的鲜明特色，具有可操作性。《实施细则》加强对物业服务人的收费管理，强化物业服务标准和物业收费标准向业主公示，各收费档次对应物业服务人应达到的具体标准。《实施细则》将促使物业服务向市场化、专业化发展，提高物业服务人管理水平及服务质量，改善居民居住环境，确保物业服务和收费达到“质价相符”，为促进我市的和谐发展、提升市民幸福指数做出积极贡献。
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